[摘要] 一线城市正面临不正常的楼价暴涨，引起各界几乎一致的忧虑，一些官方媒体日前连续撰文警告市场非理性上涨以及投机活动。
一线城市正面临不正常的楼价暴涨，引起各界几乎一致的忧虑，一些官方媒体日前连续撰文警告市场非理性上涨以及投机活动。在这种狂热的氛围当中，包括自买自卖转按揭、众筹炒房等通过杠杆手段进行房地产投机的现象正在出现，应当说，使用各种手段的投机与促销活动营造了狂热的市场情绪，而这种情绪又吸引了大量杠杆投机者，形成了一种非常危险的泡沫，与去年上半年A股市场类似。
房地产周期本质上是货币周期的产物，上一次楼市大涨是在2009年实施货币与财政双重刺激的背景下产生的，巨大的价格反弹让政府被迫实行了更为严格的管制措施，截至今日，一线城市的限购等政策还没有放开。当前这一波房价上涨，与去年开始降准降息的新一轮货币宽松周期有关，更优惠的利率、税费以及降低首付比例等利好政策刺激刚需客户入场。今年以来，“去库存”目标激励各地政府推出各种政策吸引人们买房，尤其是那些库存严重的地区，甚至降低了首付比例，相当于鼓励家庭部门增加杠杆，以帮助银行与企业转移杠杆。
应当说，各地取消各种管制并制定优惠政策“去库存”运动是积极的，在库存比较严重的地区也不可能出现投机活动。问题出在了一线城市，尤其是深圳上海北京等地，本身并没有取消限购等政策，但是，却迎来了新一波的涨价潮，而且炒房者现在可以借助转按揭、众筹、P2P等新型手段加杠杆，造成了楼市虚火的假象，而且通过这些手段投机的人能够绕过限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”。
考虑到中国深圳上海北京等一线城市占据了中国房贷规模的绝大部分比例，而且在短期内价格暴涨，不得不警惕杠杆炒作的现象，其危害在于，如果市场波动，这些投机者可能会放弃住房，拒绝还按揭，容易产生“次级贷款”，加大房地产金融风险。此外，杠杆炒作会导致市场出现爆发式释放，透支市场上行的时间，让价格走势变陡，进入疯狂状态，就像去年上半年的股市一样。
这种不正常的走势往往会造成大起大落，这对杠杆炒作者是一个巨大的威胁，很容易搞烂市场，影响去库存的全局工作，是一种极端破坏的力量，因此，一线城市应该加强对市场的管理，尤其是对杠杆投机者的防范。不能因为他们搞活了市场氛围而姑息养奸，毕竟一线城市的楼价已经到了过高的程度，继续上升的空间不大，这从全社会对此次一线城市房价上涨一致感到忧虑和恐慌可以看得出来。所以，为了健康的可持续的推进楼市去库存工作，对杠杆炒作的打击是必不可少的。
对于正常的刚需或者改善性需求是否有必要降低首付比例，增加杠杆呢？按照央行行长周小川的理解，个人住房贷款占银行总贷款中的比重相对偏低的，有很多国家个人贷款，特别是住房贷款可能占总贷款的40%－50%，中国只有百分之十几。银行系统也觉得个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品，有发展的机会。因此，他认为进行逆周期调节，可以适当下调首付比例，而且个人住房抵押贷款产生的坏账的比例仍旧明显小于其它领域，银行也比较偏爱。
首先，中国房贷占贷款总规模比较小的一个重要原因是中国间接融资的规模太大，而很多国家，尤其是发达国家以直接融资为主，信贷规模较小，因此，住房按揭比例相对比较高。考虑到中国房改后只有十几年的时间，而且根据西南财经大学2013年的一项调查显示，我国家庭的住房拥有率已达到90.8%，因此，应该说大部分家庭都已经负有按揭，除了农民工进城置业以及城市少部分刚需客户之外，继续增加的空间不大。
其次，农民工缺少稳定的工作与收入来源，如果通过加杠杆进城置业风险很大，对于城市刚需家庭，楼市长期上涨至今才入市，说明购买力是很低的，其中很大一部分可能是在一线工作而家庭在三四线城市，通过父母的举债支持才能置业，出现虹吸效应。尽管这部分可以可以增加杠杆，但是耗尽全家之力并透支未来，因此，让这些人增加杠杆追涨要比过去十几年已经按揭购房的家庭而言，风险是升高的。
可以看出，一线城市房价暴涨蕴含的风险较大，除了投机炒作者之外，刚需客户承受力也比较弱，因此，如何抑制房价上涨应是当前的主要工作。考虑到今年的M2增速可能还要保持较高的速度（13%），宽松的货币环境带来地产周期可能会持续存在，为了避免泡沫化加速，一线城市需要尽快出手维稳。
（来源：腾讯）
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