[摘要] 国泰君安证券首席宏观分析师任泽平：一线城市有销量、没土地，表现为价格的上涨和“地王”的再现；三四线城市没有销量，但是土地库存高企、价格低迷。未来十年一线城市涨一倍，三四线城市涨不动，房地产投资零增长。
我们给大家介绍一下我们对未来中国经济与资本市场的研判。
所谓的大势研判，无非是三个方面：经济、政策与市场。当我们谈到市场的时候，如果你对前面两个问题已经有很好的把握，下判断只是一个自然而然的过程。我先讲观点，再讲逻辑。
我有这么几个观点供大家参考：
，对于经济。当前中国经济大的宏观背景叫增速换挡和结构调整。我们处在增速换挡和结构调整哪个时点？我认为我们处在增速换挡期的，从快速下滑期进入一个缓慢的探底期。我认为未来中国经济是L型，L型会有多长呢？告诉诸位，L型会有三到五年，会超出很多人的想像。我知道现在又有人谈中国经济要复苏的事情，我告诉诸位“没有！”。
增速换挡期跟历史上其他时点有很大不同。一是时间会很长，韩国用了15年，日本用了12年。二是调整特点和深度不同，由于处在重化工业阶段的特殊时代背景，干得成的韩国、日本都曾超调到零增长，我们做好准备了吗？三是对金融体系的冲击一定超过过去，历史都有明证的。即将展现在我们未来的，将是一个大的变动，很多都是我们之前未曾经历过的。表面上是经济L型，但是这个L型并不平静，经济结构内部将发生深刻的剧变，也需要我们的政策做出积极的应对，也包括要拿出勇气和决断。这是对经济的看法。
第二，对于政策。政策无非两个：需求侧和供给侧。从改革的讨论到达成共识，再到落地攻坚，这有一个过程，这需要决断，我认为中国现在已经从方案讨论期已经进入一个落地试点期，当然离大规模的攻坚期还需要政治经济条件，大致在明年，晚2017年开始出现。那一出手，将决定未来五到十年，甚至三十年，奠定未来三十年的制度基础。
对大类资产的看法：
1、股市。大家知道，前一段时间我在积极推荐权益类市场，但是近我推荐的力度有所减弱，但是不是看空，我认为存在阻力，目前是存量博弈下的结构上行，大票干不动，方向还是在中小票上。但是怎么能由修复变成中级行情，需要两个催化剂：，增量资金入市，这是表象；更重要的是利好。
2、债市。我们前面推荐权益类的时候，提出债市大涨之后会有小的调整。我们认为债市正在进入下半场。
3、房市。总量放缓，结构分化。美元正在重启第二轮强势周期，在美元的强势周期和和中国经济需求低迷的时候，大宗商品，恐怕未来两三年还要在底部进行调整。
未来中国的房地产是一个什么样的特点呢？这里的核心问题是什么？这里的核心问题是人继续往往大城市迁移。我们做的几个经济体的研究，尤其是房地产长周期拐点出现以后的特点。我们来看一下，人继续往大城市迁移，美国、日本都是如此，这是基本的经济规律。为什么呢？因为那些有才华的年轻人和财富净值人士他们天然的选择到大城市当中去，因为只有大城市才可以给年轻人实现梦想的舞台，只有在大城市才可以为有财富人士提供优质公共资源。
那么问题的关键就来了，一线城市有销量、没土地，表现为价格的上涨和“地王”的再现；三四线城市没有销量，但是土地库存高企、价格低迷。所以我在去年对中国的房地产做了一个预测，叫“总量放缓，结构分化”。未来十年一线城市涨一倍，三四线城市涨不动，房地产投资零增长。
为什么房地产投资零增长呢？一线和核心城市十几个，他们占整个中国房地产投资20%，中国大部分实际上是三四线城市，几百个城市，占了80%的投资。也就意味着80%的房地产投资来自于三四线城市，他们在去库存的话，我们向依赖刺激房地产来稳增长，这条路是走不通的。这就是我们对整个中国经济大的宏观背景的交代。
（作者系国泰君安证券研究所首席宏观分析师）
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